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未成年人当房主:想卖房?我点头了吗

发布日期:2021-11-18 21:08   来源:未知   阅读:

  随着经济社会的不断发展,未成年人拥有房产在现实生活中越来越普遍。许多家庭出于对子女的关爱,或是其他因素的考虑,会选择将房屋的所有权登记在未成年子女名下。

  这样一来,如果孩子还小,可能会需要过好几年才可能启动改变房产产权的程序。而在这个漫长的等待过程中,如果一旦出现某种变故,麻烦就来了。

  5年前,小王的父母将一套拆迁所得的房屋安置在他名下,但并未办理房屋产权证。因为当时小王未成年,所以房子的事情一直是小王母亲在管理。

  之后小王的母亲瞒着小王将房子以30万的价格卖给了熟人李某,还骗小王说房子在出租。澳门官方彩票网站,而且李某和小王的母亲还签订了《房屋买卖协议》,双方约定先付25万的预付款,剩下的5万等房子过户之后再给。

  但是当李某付完购房款,小王的母亲却一直以各种理由推脱,不愿意将房子过户,这一拖就是好几年。所以李某就将小王母子告上法庭,要求将房子过户。

  直到收到法院的传票,小王才知道母亲所说的“房子租出去了”其实是已经卖了。自己名下的房子突然变成别人的了,小王自然无法接受,断然拒绝将房子过户给李某。

  他认为当初虽然未成年,但房子明明是自己的,母亲未经他同意就自作主张签订了卖房协议,这宗交易应该视为无效。所以在这起事件里,小王到底能不能拿回属于他的房子呢?未成年人名下的房产,监护人到底有没有权卖掉呢?

  针对这起事件,湖北维力律师事务所的邹扬扬律师认为要从以下几方面来进行解答。

  1、监护人无权处分未成年名下的房产。父母在未经未成年子女的同意的情况下或者除非为维护未成年人的权益,父母是不能处分未成年名下的财产。

  根据《民法总则》第三十五条及《未成年人保护法》的相关规定,监护人不得随意处分被监护人的财产,所以监护人无权卖掉该房产。

  (1)如果购房者李某属于善意取得,小王可能无法拿回房产,只能追究监护人的责任。

  监护人对被监护人有民事代理权,即使监护人是无权处分该房产,因为购房者属于善意取得,那么购房者向法院提起诉讼要求卖家配合过户,在司法实践中,法院为了促进合同履行,会支持购房者的请求。

  (2)如果李某不属于善意取得,李某无权要求小王配合过户登记,小王可以提起诉讼,要求李某腾退该房屋。而李某只能向小王的父母索要损失,主张赔偿。

  (3)李某是否属于善意取得,要看善意取得的三要素,简单来说一是受让财产时是善意的,二是支付了合理的转让费,三是应该登记变更或者实际占有。

  对应本案,如果购房者熟人李某明知该房屋属于小王,小王父母无权转让该房屋;或者李某支付的房屋交易价格不合理,低于市场价;存在以上情况,李某都不构成善意取得,不能取得该房屋的所有权。但李某有权要求小王父母退回购房款。

  3、关于拆迁还建房的交易问题,在司法实践中,要看在进入诉讼程序时,该房屋是否可以正常办理产权交易。

  (1)如果该房屋至今无法办理产权过户,则可能无法上市交易,在司法实践中,法院观点不一,各地存在较大争议,有的法院认为还建房买卖合同系双方真实意思表示,未违反法律法规禁止性规定,合法有效,双方均应全面履行合同,拆迁安置的权利和义务由购房者享有和承担。有的法院倾向于认为应解除合同,由卖方向购房者支付损失。

  (2)如果该房屋已经可以办理过户登记已具备上市交易的条件,在司法实践中,因该合同具备继续履行的条件,如果购房者主张卖方配合过户登记,法院支持的可能性较大。

  在本案的描述中,该房屋买卖合同5年前签订合同,现在已经可以办理过户手续,如果购房者李某符合善意取得的条件,请求办理过户登记,法院可能会支持购房者的诉讼请求。

  《物权法》第一百零六条 善意取得:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

  《合同法》第五十一条 无处分权人订立的合同:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

  《民法总则》第三十四条:监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为,保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人依法履行监护职责产生的权利,受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的,应当承担法律责任。

  《民法总则》第三十五条:监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外,不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责,在作出与被监护人利益有关的决定时,应当根据被监护人的年龄和智力状况,尊重被监护人的真实意愿。成年人的监护人履行监护职责,应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿,保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务,监护人不得干涉。

  父母或者其他监护人应当根据未成年人的年龄和智力发展状况,在作出与未成年人权益有关的决定时告知其本人,并听取他们的意见。

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